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Kassel 02.09.2020 (pm/red) Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen sich hinsichtlich der Kündigung einer Mietwohnung an Regeln halten. Insbesondere die Kündigungsfrist sorgt regelmäßig für Konflikte zwischen den Parteien. Mit einem sorgfältigen Blick auf die Rahmenbedingungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) lässt sich Auseinandersetzungen vorbeugen. Um Mietverträge ordentlich zu beenden, sollte über die Rechte und Pflichten Klarheit herrschen.

Kündigungsfrist für Mieter

Die allgemeine Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate – unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Soll der angefangene Monat noch in diese Frist einfließen, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats beim Vermieter ankommen. Als Werktage gelten in diesem Zusammenhang die Wochentage von Montag bis einschließlich Samstag. Sonntage gelten nicht als Werktage. Wichtige Fakten zur Kündigung:

• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Im Idealfall wird per Einschreiben versendet. Alternative Übermittlungswege wie E-Mail oder Fax sind nicht ausreichend.
• Es genügt ein formloses Schreiben mit Unterschrift. Wesentliche Angaben sind die Adresse von Vermieter und Mieter, Ort, Datum und der Betreff „Kündigung“.
• Wird der dritte Werktag des entsprechenden Monats verpasst, verschiebt sich die Kündigung um einen Monat. Eine erneute Kündigung ist jedoch nicht erforderlich.
• Gekündigt wird zum Ende eines Monats.

Waren keine Probleme mit dem Vermieter der Grund für die Kündigung, sondern der Wunsch beziehungsweise die berufliche Notwendigkeit eines Ortswechsels, kann es sich lohnen beim Vertragspartner frühzeitig Alternativen zu erfragen. Womöglich sind die derzeit bewohnten Räumlichkeiten nicht das einzige Angebot für ein Mietverhältnis. Viele Vermieter mit entsprechend Kapital besitzen mehrerer Objekte und können bei der anstehenden Wohnungssuche behilflich sein. Der Hausverwalter GCP vermietet Wohnungen in ganz Deutschland und unterstützt Suchende beispielsweise aktiv bei einem bevorstehenden Wohnungswechsel. Interessenten können sich entweder vor Ort an die zuständigen Ansprechpartner wenden und die Mietersprechstunde nutzen oder beim telefonischen Service-Center eine Beratung beanspruchen. Dank virtueller Besichtigung lässt sich die favorisierte Mietsache bequem von Zuhause aus begutachten. Ein virtueller 360° Rundgang durch die freien Wohnungen vermittelt einen authentischen Eindruck.

Tipp: Neben der gängigen Kündigungsfrist von drei Monaten besteht in besonderen Fällen ein Sonderkündigungsrecht. Zum Beispiel bei einer Mieterhöhung. Nach der Mieterhöhung können Mieter zum Ende des übernächsten Monats außerordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt somit nur zwei Monate. Gleiches gilt für angekündigte Sanierungen, die für Mieter mit erheblichen Störungen verbunden sein werden. Ein Grund, der die gesetzliche Kündigungsfrist vollständig entfallen lässt, ist die gesundheitliche Gefährdung. Wird die Gesundheit von Mietern beispielsweise durch Baumängel oder Schimmel ernstzunehmend gefährdet, können Betroffene fristlos kündigen.

Kündigungsfrist für Vermieter

Dass das deutsche Mietrecht als soziales Recht bezeichnet wird, kommt nicht von ungefähr. Der Gesetzgeber schützt Mieter damit vor Willkür und kommt seiner sozialen Schutzfunktion nach. Die Gestaltung eines Mietvertrags ist zugunsten der Mieter in vielerlei Hinsicht eingeschränkt. Unter anderem trifft dies auf die Kündigungsfristen für Vermieter zu. Während die Kündigung einer Mietwohnung für Mieter relativ unkompliziert gelingt, müssen Vermieter einige Hürden nehmen, bevor sie das Mietverhältnis beenden können. In erster Linie hängt die Kündigungsfrist von der Wohndauer ab. Je länger diese ist, desto länger die Kündigungsfrist für Vermieter. Besteht das Mietverhältnis unter fünf Jahre, stimmt die Kündigungsfrist mit Mietern überein und beträgt drei Monate. Zwischen fünf und acht Jahren Wohndauer steigt die Frist auf sechs Monate. Ab dem achten Jahr hat der Mieter neun Monate Zeit für den Auszug. Zudem müssen Vermieter einen Kündigungsgrund (z.B. Eigenbedarf) im Kündigungsschreiben angeben. Egal, ob ordentliche oder fristlose Kündigung.

Gut zu wissen:

• Längere Kündigungsfristen, die im Mietvertrag schriftlich festgelegt sind, gelten ausschließlich für Vermieter.
• Kürzere Kündigungsfristen sind wiederum nur für Mieter von Vorteil. „Der Vermieter muss die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten, sie können per Mietvertrag nicht zu seinen Gunsten verkürzt werden“, so die Erklärung des Deutschen Mieterbunds (DMB) online.
• Handelt es sich um eine Werksmietwohnung und diese wird nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses für andere Mitarbeiter benötigt, beträgt die Kündigungsfrist für Vermieter nur einen Monat.
• Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter ist immer dann möglich, wenn ein Mieter beispielsweise zwei aufeinanderfolgende Monate keine Miete bezahlt. Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung sind Störungen des Hausfriedens (z.B. körperliche Gewalt gegen den Vermieter) und der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache (z.B. Drogenhandel).

Fristen zur Rückzahlung der Kaution

Die Rückgabe der Mietkaution sorgte in der Vergangenheit oft für Ärger zwischen Vermieter und Mieter. Die Kaution gilt als Sicherheitsleistung und kann vom Vermieter genutzt werden, wenn Miet- und Schadenersatzpflichten durch den Mieter nicht erfüllt werden. Posten, die Vermieter mit der Kaution begleichen dürfen:

• Mietschulden
• Reparatur von Schäden (verursacht vom Mieter)
• Kosten für Arbeiten zur Nachbesserung bei unsachgemäßer Renovierung
• Nachzahlungen aus Nebenkosten- und Betriebskostenabrechnung

Das Problem für Mieter ist, dass der Zeitraum zur Rückzahlung nicht gesetzlich geregelt ist. Grundsätzlich dürfen Vermieter in einer angemessenen Frist prüfen, ob Gründe für eine teilweise oder vollständige Einbehaltung der Mietkaution bestehen. Vermieter sind zwar aufgefordert die Prüfung möglichst zeitnah abzuwickeln, mehrere Gerichtsurteile zeigen jedoch, dass ein halbes Jahr durchaus akzeptiert wird. Was Vermieter nicht dürfen, ist die Kopplung der kompletten Rückzahlung an die letzte Nebenkostenabrechnung. Nur, wenn eine Nachzahlung höchstwahrscheinlich ist, darf er den Teil einbehalten, der für diese voraussichtlich notwendig wird. Wie der Mieterverein Hamburg in einem Ratgeber zum Thema Kaution ein Urteil des AG Hamburg zusammenfasst, darf der Vermieter bei noch abzurechenden Nebenkosten „allenfalls für jeweils 3 bis 4 Monate Mietzeit einen Betrag in Höhe von einer monatlichen Vorauszahlung einbehalten“. Den Rest muss er dem Mieter aushändigen. Der Vermieter muss bei Einbehaltung eines Teilbetrags eine Abrechnung erstellen und schriftlich aushändigen.

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