22.05.2025 (pm/red) Ein Mietverhältnis ist ein Vertrag, der zwischen Mieter und Vermieter geschlossen wird. Ob und wie er aufgekündigt werden kann, regelt das deutsche Mietrecht. Beide Seiten müssen sich an die gesetzlichen Vorgaben halten. Der Vermieter muss außerdem Bedingungen für eine Kündigung erfüllen, sonst drohen Schadensersatzforderungen. Allerdings haben Mieter und Vermieter auch die Möglichkeit, sich einvernehmlich auf eine frühere Beendigung des Mietverhältnisses zu einigen. Grundsätzlich gilt: Mieter können in der Regel innerhalb von drei Monaten kündigen. Vermieter dürfen jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Kündigung aussprechen. Diese ist je nach Kündigungsgrund an spezielle Fristen gebunden oder kann bei schweren Vertragsverstößen und Pflichtverletzungen nach einer Abmahnung fristlos erfolgen.

Diese Kündigungsfristen gelten für Mieter

Das deutsche Mietrecht gilt gemeinhin als sehr mieterfreundlich, was bei einem Jobwechsel oder einer Veränderung der privaten Lebensumstände von großem Vorteil sein kann. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Allerdings darf die Kündigung noch bis zum dritten Werktag des ersten Monats der laufenden Frist eingehen. Vereinbarungen in Mietverträgen, die die Kündigungsfrist für den Mieter verlängern, sind unwirksam. Das Gleiche gilt für Klauseln, die die Kündigungsfrist des Vermieters verkürzen.

Kündigung muss schriftlich erfolgen

Damit die Kündigung Rechtskraft hat, muss sie auf schriftlichem Weg zum Vermieter gelangen und alle relevanten Angaben zum Vermieter und Mieter sowie Datum des gewünschten Kündigungstermins enthalten. Auch eine Unterschrift ist notwendig. Um nachweisen zu können, dass das Kündigungsschreiben rechtzeitig seinen Empfänger erreicht hat, sollten Mieter sich für die Versendung per Einschreiben entscheiden. Eine Kündigung per E-Mail ist hingegen in der Regel nicht rechtens.

Wann die Kündigung rechtskräftig wird

Sobald die Frist abgelaufen ist, gilt die Kündigung als rechtskräftig. Der Mieter muss jetzt ausziehen, auch wenn er es sich anders überlegt hat. Außerdem muss er bis zum Ablauf der Kündigungsfrist seine Miete zahlen, und zwar unabhängig davon, ob er schon früher in eine neue Wohnung zieht oder nicht. Vermieter zeigen sich aber häufig entgegenkommend und erklären sich bereit, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Vor allem in Ballungsräumen mit Wohnungsknappheit stehen die Chancen gut.

Verkürzung der Kündigungsfrist

In bestimmten Fällen kann sich die Kündigungsfrist für den Mieter deutlich verkürzen. Bei Mieterhöhungen durch den Vermieter beträgt sie nur noch zwei Monate. Auch Sanierungsarbeiten, die sich massiv auf das Leben in der Wohnung auswirken, können eine Verkürzung nach sich ziehen. Hier beträgt die Kündigungsfrist sogar nur noch einen Monat.

Fristlose Kündigung durch den Mieter

Nicht immer muss der Mieter die Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Wenn das Objekt nicht mehr bewohnbar ist oder ein Verbleiben in der Wohnung als unzumutbar gilt, kann er eine fristlose Kündigung aussprechen. Das ist unter anderem in diesen Fällen möglich:

• andauernde und massive Ruhestörung
• Schimmelbefall mit Gesundheitsgefährdung
• Heizungsausfall im Winter
• durchfeuchtete Wohnung
• unzumutbare Belästigung durch den Vermieter

Gerade wenn es um Schäden an der Wohnung geht, muss der Mieter dem Vermieter die Chance zur Mängelbeseitigung einräumen. Erst wenn das nicht geschieht, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden.

Sonderfall befristeter Mietvertrag

Die dreimonatige Kündigungsfrist gilt für klassische, fristlose Mietverträge. Gelegentlich gehen Mieter aber auch befristete Mietverhältnisse ein. Die Mietdauer ist in diesem Fall zum Beispiel auf ein oder zwei Jahre beschränkt. Während dieser Zeit kann der Mieter nicht einfach kündigen, es sei denn, er hat einen triftigen Grund. Gleichzeitig ist keine Eigenbedarfskündigung vonseiten des Vermieters möglich. Stattdessen endet das Mietverhältnis mit Ablauf des Mietvertrags automatisch. Eine Kündigung ist nicht notwendig.

Diese Kündigungsfristen gelten für Vermieter

• bei bis zu fünf Jahren Mietdauer beträgt die Kündigungsfrist drei Monate
• bei mehr als fünf Jahren Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate
• bei mehr als acht Jahren Mietdauer muss eine Kündigungsfrist von neun Monaten eingehalten werden

Außerordentliche Kündigung durch den Vermieter

In der Regel muss der Vermieter die oben genannten Kündigungsfristen einhalten. Wenn der Mieter aber grob gegen seine Vertragspflichten verstößt, ist auch eine außerordentliche und gegebenenfalls sogar fristlose Kündigung möglich. Vermieter sollten sich stets genau über die rechtliche Lage informieren, bevor sie das Mietverhältnis aufkündigen. In der Regel sollte vorher auch eine Abmahnung verschickt werden. Die folgenden Situationen gelten als ausreichender Grund für eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter:

• der Mieter stört massiv den Hausfrieden
• der Mieter zahlt wiederholt seine Miete nicht
• es findet eine unerlaubte Untervermietung statt
• die Mietsache wird stark vernachlässigt

Fristen bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf

Wenn Vermieter oder ihre Angehörigen die vermietete Wohnung selbst bewohnen möchten, können sie ordentlich kündigen. Dabei sind die Kündigungsfristen von drei, sechs oder neun Monaten, je nach Dauer des Mietverhältnisses, einzuhalten. Ein Sonderfall tritt ein, bei Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Dann gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. In Regionen mit einem besonders angespannten Wohnungsmarkt obliegt es den Ländern, die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre zu verlängern. Wer eine gekaufte Wohnung selbst bewohnen möchte, sollte also vor dem Kauf prüfen, ob es möglicherweise eine Sperrfrist gibt und wie lange diese in der jeweiligen Region andauern wird.

Sanktionen bei Nichteinhaltung der gesetzlichen Vorgaben

Die geltenden Kündigungsfristen sind unbedingt einzuhalten. Solange die Kündigung nicht rechtskräftig ist, muss der Mieter die Wohnung nicht verlassen. Gleichzeitig gilt: Sobald die Kündigungsfrist abgelaufen ist, muss der Mieter ausziehen, sonst droht ihm eine Räumungsklage. Die Kosten dafür wird er am Ende tragen müssen.

Eine Kündigung gilt als unwirksam, wenn die gesetzlich vorgeschriebenen Fristen nicht eingehalten werden. In diesem Fall muss eine erneute Kündigung mit der richtigen Frist aufgesetzt werden. Wenn der Vermieter fristlos kündigt, muss er außerdem in der Regel vorab eine Abmahnung verschicken und dem Mieter die Möglichkeit geben, den Abmahngrund abzustellen. Wenn das versäumt wird, kann die Kündigung ebenfalls unwirksam werden.

Häufig kündigen Vermieter aufgrund von Eigenbedarf. Auch diese Kündigung kann unabhängig von der Kündigungsfrist unwirksam sein. Das ist dann der Fall, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt werden. Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf kann der Mieter im Nachhinein sogar Schadensersatz vom Vermieter fordern.